【お役立ち情報】抵当権抹消登記とは(住宅ローンのご完済の際の)

今、皆様が住んでいるご自宅など不動産を購入した際、その不動産を担保とし銀行等から住宅ローンを利用されている方は多いと思います。そして、無事ローンを完済し、その担保をなくす登記手続きのことを抵当権抹消登記と言います。こちらの手続きはご完済の際に必ず必要な手続きなんですが、住宅ローン等を払い終えると安心してしまいこの手続きを取り忘れる場合が多く見受けられます。もし、ローンの支払いが完了した場合でも抵当権抹消登記をしなければ、今もなお、担保が残ったままになります。

目次

１．抵当権とは
２．抵当権抹消登記を行うとは？
３．実際どうやればいいの？
①誰が手続きを取るの？
②事前に準備するものは何ですか？
③銀行から何の書類を預かるの？
④登記手続きに必要な費用は？
４．抵当権抹消登記をするメリット・しないデメリット
①売却
②借換え
③相続
④金融機関の組織変更
５．まとめ

１．抵当権とは

不動産を購入し銀行から借入する場合、銀行はその不動産を担保としそれを前提に融資をします。万が一、お金を借りた人（債務者）からの支払いが難しくなった場合、真っ先に銀行が債務者の財産である不動産を売却して優先的に返済をしてもらう事ができる権利（具体的には強制的に裁判所で競売の手続きをとりそこからお金を回収する）のことを抵当権といいます。つまり、抵当権を行使することで優先的に債権の弁済を受けることができます。

参考資料
民法３６９条
①抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立
って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

２．抵当権抹消登記を行うとは？

住宅ローンの支払いが完了した場合、その担保を完全に消すためには登記手続きが必要となります。これを抵当権抹消登記と言います。具体的手続きは、まず銀行から登記に提出する書類を集め、登記所に提出する申請書を作成します。申請書と書類を用意し、管轄法務局（登記所）に抵当権抹消登記の申請をします。

３．実際どうやればいいの？

①誰が？
抵当権設定契約をした当事者で行います。つまり、皆様と金融機関で登記手続きに必要な書類を揃える必要があ
ります。
②事前に準備するもの
事前の準備として、身分証明書や印鑑、銀行に提出する書類など用意してもらうものが出てきます。（身分証明書につきましては司法書士等専門家にご依頼するときに必要となる場合がございます）
③銀行から何の書類を預かるの？
もちろん、登記手続きに必要な書類がメインとなります。
・登記原因証明情報（解除証書、弁済証書など）
・抵当権設定登記の登記識別情報又は登記済証（銀行が保管しております）
・委任状（銀行は代理登記の委任をします）
・抵当権設定契約証書（契約時に提出したものなど）

④登記手続きに必要な費用は？

登記を申請するためには税金（登録免許税）がかかります。不動産１つにつき、１０００円となります。

４．抵当権抹消登記を行うメリット・行わないデメリット

まず、登記は必ずしもやらければならないということではありません。しかし、以下の事例で考えた場合、抹消登記は必ずといっていいほど必要となります。実際、抹消登記を行うことにより今後の手続きの負担を減らすことができ、スムーズに進めていくことことができます。また、そのままにしておくと書類の紛失の恐れもあります。その他、速やかに抵当権抹消登記をしなければ生じるデメリットは下記のようなケースがございます。
①売却
皆様が所有している不動産を売却しようとする場合、担保付の不動産を購入したいと思う方はまずいません。担保がついたままだと、その不動産の価値、評価が下がってしまい仮に売却できた場合でも少ない金額での売却を余儀なくされます。よって事前に抵当権抹消登記をする必要が出てきます。
②借換え（新たなご融資を受ける時等）
新たに金融機関から融資を受けようと考えた場合、不動産に担保が残ったままだと間違いなく審査の対象としては悪くなってしまいます。登記簿においても担保を消すことで審査や融資額においても希望に添いやすくなります。
③相続
所有者の方がお亡くなりになった場合、相続登記をして名義替えをしなければいけません。担保が残っている場合は抵当権の抹消登記をする前提として所有者の名義変更となる相続登記をしなければならないケースが出てきます。つまり、ケースによりますが、相続の名義変更の登記をした後でないと抵当権抹消登記が出来ない場合も生じます。是非、ご完済の際に抵当権抹消登記をすることなく放置しないで、その前に手続きをすることをお勧めいたします。相続登記のためには多岐に渡る戸籍謄本を集めたり、遺産分割協議をしたりなど皆様の手間や負担が増えてまいります。
④金融機関の組織変更等
今日において、銀行や信用金庫等の金融機関自体の合併や分割、また、支店の統廃合などが増えてきています。そうなった場合、金融機関の連絡先や担当者など分からなくなる場合や取扱いが遅れるなど、手続きがスムーにいきにくくなります。上記①から④までのケースを見てもご完済後速やかに抵当権（担保権）抹消の登記をする必要があるのです。

５．まとめ

①マイホームの住宅ローン等をご完済した場合、抵当権等担保がついている場合は抵当権抹消登記をする必要が出てきます。
②抵当権抹消登記には期限はないが、放置しておくと手続きが煩雑になる等デメリットが生じるケースが出てきます。
③登記手続きにおいては時間や手間がかかると思う場合は、司法書士等専門家にご依頼する事も可能です。

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